Het verhuren van kamers of een deel van de eigen woning via bijv. Airbnb neemt steeds meer toe. De vraag is of de inkomsten uit dergelijke verhuur altijd belast zijn, en zo ja voor welk deel? Deze vraag stond onlangs centraal in een zaak die aan Hof Amsterdam(ECLI:NL:GHAMS:2024:1325)werd voorgelegd. Wat besliste het hof?
Deel van eigen woning?
De eerste vraag die moest worden beantwoord, was of het verhuurde gedeelte van de betreffende woning aangemerkt kon worden als deel van een eigen woning. De verhuurder vond van niet. Hij voerde daartoe aan dat hij zijn woning had uitgebreid met de aanbouw van een gastenverblijf. Dit bestond uit een bijkeuken die toegang bood tot de woning, alsmede uit een kamer met keukenblok, sanitair en een douche. Het gastenverblijf kon betreden worden via een eigen ingang en had ook eigen gas-, elektra- en watervoorzieningen. Het hof was desalniettemin van mening dat het gastenverblijf toch tot de eigen woning behoorde. Het was een bouwkundig deel van de woning en behoorde hier ook volgens het Kadaster toe. Ook kon het voor de woning worden gebruikt, omdat het hiervoor was ingericht.
Als hoofdverblijf ter beschikking?De tweede vraag die antwoord behoefde, was of het gastenverblijf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf aan de verhuurder ter beschikking stond. De verhuurder vond van niet, omdat het gastenverblijf telkens voor korte periodes verhuurd werd. Het hof dacht ook hier anders over, omdat de verhuurder zelf kon beslissen of hij het gastenverblijf verhuurde, dan wel zelf zou gebruiken. Dat de verhuurder het gastenverblijf zelf niet gebruikte, deed niet ter zake.
Op korte termijn weer beschikbaar?Ook van belang was de vraag of het gastenverblijf met zekerheid op korte termijn weer ter beschikking van de verhuurder zou komen. Dit bleek het geval te zijn. Het verblijf was in het jaar alles bij elkaar met tussenpozen van zo’n twee manden verhuurd geweest, wat betekende dat het steeds weer ter beschikking van de verhuurder kwam.
Regeling tijdelijke verhuur van toepassing.Op grond van de hiervoor genoemde feiten oordeelde het hof dat de regeling inzake tijdelijke verhuur van een deel van de eigen woning van toepassing was. Volgens deze regeling zijn de inkomsten uit de verhuur dan voor 70% belast, na aftrek van de met de verhuur samenhangende kosten. Deze moet u desgevraagd wel kunnen aantonen.
Wanneer vrijstelling kamerverhuur?
Uit de uitspraak blijkt ook dat de tijdelijke verhuur van een deel van de woning anders belast wordt dan meer permanente verhuur. Is hiervan sprake, dan is ook de kamerverhuurvrijstelling van toepassing. Dit betekent dat dergelijke inkomsten zijn vrijgesteld als ze per jaar niet meer dan € 5.998 (2024) bedragen. Om ervoor te zorgen dat de vrijstelling alleen gevallen van meer langdurige verhuur betreft, is onder meer vereist dat de huurder is ingeschreven in de Basisregistratie Personen van de gemeente.
Wat kunt u hiermee?
Als u tijdelijk kamers of een deel van uw woning verhuurt, dient u er rekening mee te houden dat de netto-inkomsten hieruit al snel voor 70% belast zijn. Deze inkomsten dient u zelf aan te geven in uw aangifte als u een navordering met boetes en rente wilt voorkomen.